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ノンリコースローン

金融 証券 マネー 不動産投資
ノンリコースローン

不動産投資においてノンリコースローンが注目されています。
アメリカの住宅ローンは全てノンリコースローン(非遡及型融資)です。
反対に、一般的に日本の住宅ローンはリコースローン(遡及型融資)です。
ノンリコースローンは、借入金を行う際に連帯保証人を必要とせず、不動産の価格が下がった場合には不動産を差し出すことで、残金に対する支払義務のなくなるローンのことです。
リコースローンは、連帯保証人を必要とし、団体生命保険に加入し、不動産の価格が下がっても支払額は変わらないローンとなります。
ノンリコースローンとは、不動産の収益性に着目し、その収益を生み出す不動産のみを担保とするローン商品です。
リコースローンは返済が滞った場合、物件を売却しても返済金額に満たない場合には、債務が残ってしまいます。
ノンリコースローンは、ローン返済が滞った場合、対象不動産を売却する以外の返済義務はなく、投資リスクを限定できるため、不動産投資において普及しています。
しかし、通常ローンよりも金利が高く、物件を手放した場合に不動産の価値が債務金額より高くても差額が戻らないというデメリットもあります。
このノンリコースローンが、アメリカのサブプライムローン問題にも関連しています。
サブプライムローンノンリコースローンであり、融資する側が不動産の収益性の判断をあやまると損害を被るからです。
そのため、融資側は証券化してリスクを防ごうとして、その損失が世界中に影響を与える結果となったのです。

今後、ノンリコースローンは日本でも不動産投資だけでなく、住宅ローンの選択肢となる可能性があります。

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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 09:40 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地の有効活用の方法 その1

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土地の有効活用の方法 その1

不動産投資として保有する土地をどのように有効活用するかを考える場合、いくつかの選択肢があります。
自己建設方式の場合は、土地保有者自身が計画を立て、建設を発注し、完成後の建物に関する管理・運営を行います。
適切に計画を立て、運営が行われれば、収益率は高くなりますが、知識や情報不足などから借入金などの管理がうまくいかないリスクも大きくなります。
自己建設を行う際には慎重に計画した不動産投資にしなくてはなりません。
その他の手法として、事業受諾方式、土地信託方式を下記で説明しましょう。

・事業受託方式
不動産開発業者などが事業のパートナーになり、土地の活用のための調査・計画から完成後の管理まですべての運営を行う方法。
パートナーのノウハウなどが利用できるメリットがありますが、事業受託の費用がかかります。
事業受託方式の場合によく用いられる、建物を貸しビル業者などに一括して賃貸する一括借上型とした場合、転貸人との間で取り決めた賃料が支払われるので、収入が保証されます。
ただし、賃料は相場賃料よりも安くなるので、借入金などとのリスクの関係をよく判断しなければなりません。

・土地信託方式
土地を信託銀行などに信託し、信託銀行がその土地を有効利用して収益をあげ、信託配当を受け取る方法です。
賃貸型の場合、土地を信託銀行に信託し、配当を受け取り、信託終了後は、その時点の状況のままで信託財産が返還されます。
分譲型は、土地の処分を目的として信託銀行に土地を信託します。
信託銀行は土地を造成や住宅を建て分譲を行います。
土地の保有者は、土地の開発利益を得ることになります。

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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 15:58 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

建物の耐震化

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建物の耐震化

日本は地震の多い国なので、地震による建物の倒壊を防ぐため、建築基準法により耐震基準が定められています。
大地震のたびに改正され、現在は、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて1981年に設定された震度6でも倒壊しない耐震基準となっています。
1995年の阪神淡路大震災でも、この新耐震基準前に建てられた住宅が多く被害を受けました。
しかし、構造計算書の偽装問題が起こったように、必ずしも1981年以降建てられた物件であっても耐震基準に満たない場合もあります。
また、1981年以降に建てられた物件でも新耐震基準前に建築許可を受けて、施工されたものもあります。
不動産投資を行う際には、物件の構造計画書と竣工図を入手して構造計算専門の専門家による耐震診断をうける、物件の耐震判断をしてもらう、などの対策をしておきましょう。
自治体によっては、無料で耐震診断を行っている場合がありますので、そのようなサービスも上手に活用しましょう。
新耐震基準は、あくまで守らなければならない最低基準です。
免震構造などにより耐震性に優れた物件も建てられていますので、不動産投資で物件を選ぶ際には、どのような地盤に建築されていて、どのような耐震構造になっているのかなど、安全に配慮した確認を怠ってはいけません。
地盤についても、軟弱な地盤に建てられた場合には、地震に耐え切れません。
埋立地などは、地震によって液状化してしまうこともあります。
不動産投資の際には、必ず地震に強い物件を選んでください。

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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 09:12 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産契約の手付金

金融 証券 マネー 不動産投資
不動産契約の手付金

不動産の売買契約時には買主から売主へ手付金を渡します。この手付けは、契約の際に買主から売主に渡す金銭などを指します。
民法には証約手付・解約手付・違約手付の3つがあり、不動産売買での手付金は特約がない限り、通常は違約手付の性質を持ちます
証約手付とは、契約が成立した証明として渡されるもの、違約手付とは契約内容が履行されない場合に没収する意味で渡すものです。
不動産の売買契約での手付金である解約手付とは、契約が履行するまでに当事者同士が手付の額を損することで契約を無条件で解除することができます。
つまり、買主に物件が引き渡されるまでに、もしくは売主に残金が支払われる前に、買主が契約を解除したい場合には手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できるのです。
手付金を200万円支払ったとして、買主が契約解除の場合には、その200万円を放棄することで、売主が契約解除したい場合には400万円支払うことで、契約履行前ならば無条件に契約が解除できます。
良い物件が見つかって、既に手付金を渡している場合でも、契約が履行される前ならば手付金をあきらめて別の契約ができるということになります。
売買契約の重要事項説明では、この手付金に関する事項の説明も含まれます。
不動産投資において、現物の不動産を購入する際には、手付けに関する事項も必ず確認しておきましょう。
不動産投資を行う際には、このような不動産や法律に関する知識もしっかり理解し、身につけておかねばなりません。

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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 13:22 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の価格(更地価格)

金融 証券 マネー 不動産投資
不動産の価格(更地価格)

不動産投資を行うにあたり、一番気になるのは現物の不動産価格です。
不動産価格地価(更地価格)は違うものです。
地価は建物がない状態の価格であり、土地の利用方法などによって実際の不動産価格は変わってきます。
不動産価格の決定には取引などに応じ、それぞれ個々の事情により左右され、価格は個別に違います。
ここでは、土地の価格について知っておきましょう。

1つの土地には、一物多価と呼ばれるように、時価(実勢価格)、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などの価格があります。
実際の取引価格である時価を除く、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などは公的価格と呼ばれ、取引基準として、そして税金算出のための更地の正常価格です。

・公示価格
毎年3月末頃に国土交通省が発表する1月1日時点の標準値の正常な価格である更地価格です。

・基準値標準価格
公示価格を補完する目的で、都道府県が毎年9月末頃発表する、7月1日時点での土地の価格。

・相続税評価額
毎年8月初旬頃、各国税局から発表される、相続税・贈与税・地価税算出の基礎となる価格で、おおむね、公示価格の80%程度の価格となっています。

・固定資産税評価額
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出するための基礎となる価格で3年ごとに市町村より発表されます。
公示価格の70%程度の価格となっています。


時価は、公示価格の約110%の価格ですが、隣の土地を取得する場合や民事再生法の早期売却などによって条件によって価格が異なる場合もあります。
不動産投資のため土地を取得する場合には、不動産鑑定士による適切な価格の鑑定も必要となってきます。

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サブプライムローン サブプライムローンとはサブプライムローン 公的な住宅ローンサブプライムローン クレジットスコアとは?


posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 10:15 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マイホーム購入【マイホームの夢】

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マイホーム購入【マイホームの夢】
http://kinyukiki.seesaa.net/article/115307057.html

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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 08:39 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

都市計画法と都市計画区域

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都市計画と都市計画区域
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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 11:41 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の建物別用途

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不動産の建物別用途
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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 10:47 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産購入にかかる諸費用

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不動産購入にかかる諸費用

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不動産投資にあたって不動産を購入する場合、不動産の購入に必要な費用は現物以外にも諸費用が必要となります。
新築の場合、取得価格の5〜7%中古物件の場合は7〜12%程度必要です。
不動産購入の際には、この諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。

仲介手数料
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用です。

印紙税
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。

保証料
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。

保険料
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて入る団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。

登録免許税
不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。

司法書士報酬
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。

不動産所得税
不動産取得時に一度だけ課せられる税金。
相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。

固定資産税
毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。

都市計画税
毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税

また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10〜20%必要となるので、その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。


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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 08:28 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の特徴とリスク

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不動産投資の特徴とリスク

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位置情報不動産投資には、現物による不動産投資、小口化投資、位置情報証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。

1.ハイリスク・ハイリターンである。
2. 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
3. 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
4. インカムゲイン(賃料)による安定収入が見込める可能性がある。
5. 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させ節税効果がある。
6. 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
7. レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。


また、次のようなリスクが不動産投資にはあります。
1. キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
2. 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという流動性リスク。
3. 投資のための多額の借入金による収益減少。
4. 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
5. 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。

不動産投資を考える時には、このような特徴やリスクを知ったうえで投資を行う判断をしてください。


日本で初めて本格的「インターネット株式取引」を開始したのは《松井証券》



posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 08:56 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の有効活用の目的

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不動産の有効活用の目的

位置情報不動産投資は、不動産の有効活用の1つです。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など下記の様に、様々な目的があります。

・居住目的
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。

・安定収入や生活資金の確保
月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、生活費や老後資金にあてることができる。

・収入増加
未利用地の有効活用により、新たな収益を得ることができる。

・保有コストの低減
保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。

・所得税の節税
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、などによる不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。

・相続税の節税効果
不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。

この他には、売却による現金化や、値上がり分の利益を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。

不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需要状況など様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を活用し、準備を整えたうえで行うことが重要です。
そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。




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posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 08:24 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資 不動産とは

金融 証券 マネー 不動産投資
不動産投資 不動産とは
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不動産の土地と建物は有効に活用してこそ価値がある

不動産は、人が生活する基礎となるものです。
不動産は、立地や交通条件が良い優良物件であれば不動産の価格が低迷していても、その賃貸料金は急激には下がりません。
そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。

ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かを考えてみましょう。

不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。

また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、そのため、土地と建物は別々に売買できます。

不動産は、目的別に分けると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。
この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。

土地の権利には、所有権と借地権があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。

建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。



posted by 億の細道 金融 証券 マネー at 09:26 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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